Vertraging jaarafrekening servicekosten 2024 en wettelijke verplichtingen..?

 Aan de huurders van Woonzorg Nederland

Ter informatie en beoordeling delen wij het volgende aan u als huurder bij Woonzorg Nederland:

In onderstaande video is tijdens de jaarvergadering van het LHP op dinsdag 27 mei jl door Woonzorg Nederland de mededeling gedaan dat de jaarafrekening servicekosten 2024 ONVOLLEDIG en NIET bij iedereen vóór 1 juli op de deurmat zal liggen. Oorzaak is een vertraging in het aaneenkoppelen van systemen. Verwachting is dat pas uiterlijk einde 2025 de volledige afrekeningen bij alle huurders binnen zullen zijn.

Met betrekking tot deze berichtgeving zijn vragen tot ons gekomen, met name over wat de huurwetgeving zegt over de verplichte deadline van 1 juli. Daarnaast vinden huurders het vreemd welke positie het LHP hierin inneemt, niet alleen qua wetgeving maar ook dat de indruk gewekt wordt dat de belangen van de huurders van Woonzorg Nederland niet adequaat behartigd worden c.q. u als huurder onvoldoende geïnformeerd wordt over welke wettelijke bepalingen ten grondslag liggen aan de verstrekking van de jaarafrekening servicekosten. Aan u als huurder om dit zelf te beoordelen in het navolgende:

Hieronder leest u een uiteenzetting over wat wettelijk is vastgelegd over het aanbieden van de jaarlijkse servicekosten en in hoeverre dit bindend is, gebaseerd op relevante wetgeving en aanvullende bronnen.

In Nederland is in de huurwetgeving, specifiek in het Burgerlijk Wetboek (BW) en aanvullende regelgeving, vastgelegd dat verhuurders verplicht zijn om huurders jaarlijks een overzicht van de servicekosten te verstrekken.

Wettelijke verplichting voor jaarlijkse servicekostenafrekening

1. Verplichte jaarafrekening vóór 1 juli:
   • Volgens artikel 7:259 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) is een verhuurder verplicht om jaarlijks, uiterlijk zes maanden na afloop van het kalenderjaar, een gespecificeerd overzicht van de servicekosten te verstrekken. Dit betekent dat de afrekening over het voorgaande kalenderjaar uiterlijk op 30 juni (in de praktijk vaak 1 juli genoemd) bij de huurder moet zijn. Dit overzicht moet duidelijk maken welke kosten in rekening zijn gebracht, hoe deze zijn berekend en welk deel de huurder verschuldigd is.
   • Het overzicht moet de werkelijk gemaakte kosten specificeren, zoals kosten voor gas, water, elektriciteit, schoonmaak, huismeester, of andere afgesproken diensten. De verhuurder mag alleen kosten doorberekenen die in het huurcontract zijn afgesproken en die daadwerkelijk zijn gemaakt, zonder hierop winst te maken.
2. Inhoud van de afrekening:
   • De jaarafrekening moet een vergelijking bevatten tussen het betaalde voorschotbedrag en de werkelijke kosten. Als de huurder te veel heeft betaald, heeft deze recht op teruggave. Als de huurder te weinig heeft betaald, kan de verhuurder een bijbetaling vragen.
   • Voor specifieke kostenposten, zoals meubilering of stoffering, gelden aanvullende regels, zoals afschrijving over een bepaalde periode (bijvoorbeeld 5 of 10 jaar).
3. Uitzonderingen:
   • Bij all-in huurprijzen is het niet toegestaan om achteraf een afrekening voor servicekosten, gas, water of elektriciteit te sturen, omdat deze kosten al in de huurprijs zijn inbegrepen.
   • Voor vrijesectorwoningen met een huurcontract getekend vóór 1 juli 2024 geldt dat huurders alleen naar de Huurcommissie kunnen stappen als dit in het contract is opgenomen. Anders moet een geschil via de kantonrechter worden beslecht.

Bindend karakter van de verplichting

1. Wettelijke sancties bij niet-nakoming:
   • Als de verhuurder de jaarafrekening niet vóór 1 juli verstrekt, is dit een overtreding van de wettelijke verplichting. Huurders kunnen in dat geval de verhuurder schriftelijk verzoeken om de afrekening te verstrekken, bijvoorbeeld met een voorbeeldbrief van het Juridisch Loket.
   • Als de verhuurder na dit verzoek nog steeds geen afrekening levert, kan de huurder de Huurcommissie inschakelen. De Huurcommissie kan dan bepalen welk bedrag de huurder verschuldigd is of dat de verhuurder geen bijbetaling mag vorderen.
   • Daarnaast kan een te late afrekening (na 1 juli) nog 2,5 jaar geldig zijn voor sociale huurwoningen en middenhuur (of 5 jaar voor vrijesectorwoningen met contracten vóór 1 juli 2024), omdat servicekosten na deze periode verjaren.
   • Sinds de inwerkingtreding van de Wet goed verhuurderschap op 1 juli 2023 kan een huurder een te late afrekening melden bij het gemeentelijk meldpunt voor huurproblemen. De gemeente kan de verhuurder hiervoor een boete opleggen.
2. Gevolgen voor voorschotverhoging:
   • Volgens artikel 7:261 lid 1 BW mag een verhuurder het voorschotbedrag voor servicekosten niet verhogen als geen (tijdige) jaarafrekening is verstrekt. Dit maakt de verplichting extra bindend voor verhuurders die de voorschotten willen aanpassen. Lees hier een arrest van de Hoge Raad hierover.
3. Huurcommissie en rechter:
   • Als een huurder het niet eens is met de afrekening of het voorschotbedrag, kan deze de Huurcommissie vragen om de redelijkheid te toetsen (voor sociale huur en middenhuur, of vrijesectorwoningen met contracten na 1 juli 2024). Dit moet binnen 2 jaar na ontvangst van de afrekening gebeuren voor sociale huur en middenhuur, of binnen 5 jaar via de kantonrechter voor vrijesectorwoningen met oudere contracten.
   • De uitspraak van de Huurcommissie is bindend, tenzij een partij naar de kantonrechter stapt voor een herbeoordeling.
4. Wet goed verhuurderschap:
   • Deze wet, die per 1 juli 2023 van kracht is, versterkt de verplichtingen van verhuurders. Verhuurders moeten huurders bij nieuwe contracten direct informeren over servicekosten en de jaarlijkse afrekening, en voor bestaande contracten uiterlijk op 1 juli 2024. Dit maakt de verplichting explicieter en controleerbaarder. Lees hier wat de huurdersorganisatie de Woonbond erover schrijft.

Conclusie

De verplichting voor verhuurders om uiterlijk op 1 juli een gespecificeerde jaarafrekening van servicekosten te verstrekken, is wettelijk vastgelegd in artikel 7:259 BW en wordt versterkt door de Wet goed verhuurderschap. Deze verplichting is bindend, met de volgende consequenties bij niet-nakoming:

* Huurders kunnen de afrekening opeisen via de Huurcommissie of rechter. 
*  Gemeenten kunnen boetes opleggen bij overtredingen. * Verhuurders mogen geen voorschotverhoging doorvoeren zonder tijdige afrekening. * Kosten verjaren na 2,5 jaar (of 5 jaar voor bepaalde vrijesectorwoningen), wat de huurder beschermt tegen latere vorderingen.

Voor huurders is het belangrijk om bij onduidelijkheden of niet-nakoming eerst de verhuurder aan te spreken, eventueel met juridische ondersteuning via het Juridisch Loket of de Huurcommissie.

NB

Hetgeen hierboven genoemd is, dat het het LHP als huurdersorganisatie zijn achterban onvoldoende informeert en schijnbaar de wettelijke regelingen achterwege laat, doet een eerdere reactie op deze blog niet ontkennen c.q. bevestigen?

Namelijk, op 17 mei jl. werd onderstaande reactie geplaatst op de open brief als landelijke oproep - "Een democratisch LHP voor alle huurders". Deze luidt als volgt: 

"Het heeft de schijn dat corporatie WZN met het LHP als huurdersorganisatie een geheime overeenkomst heeft gesloten. Deze deal moet ervoor zorgen dat huurderscommissies, aangesloten via een samenwerkingsovereenkomst, geen significante weerstand meer bieden aan WZN. Dit roept vragen op over de onafhankelijkheid van het LHP en de belangenbehartiging van huurders, aangezien de corporatie mogelijk invloed uitoefent op de huurdersorganisatie om haar eigen positie te versterken. Het LHP is al gecompromitteerd door financiële afhankelijkheid, de corporatie die via de deal grip krijgt op huurderscommissies met als gevolg dat de huurdersbelangen ondergeschikt raken aan de zakelijke doelen van WZN". 

Wilt u een reactie achterlaten, dan kunt u dit hier doen, en/of andere informatie delen via mail, dan kan dat via tomarisal@gmail.com

 

Disclaimer: Tenslotte hecht ik er  waarde aan om aan te geven dat welke uiting / actie mijnerzijds dan ook, nooit en te nimmer gericht is op mensen persoonlijk, dus ook nooit om mensen te beschadigen, buiten spel te zetten, enz.. Daarnaast geef ik te kennen dat, mocht ik onjuist zaken benoemen en/of weergeven, ik open sta voor aanvullingen en/of correctie.