Een open brief als landelijke oproep - "Een democratisch LHP voor alle huurders"

Emmeloord, 13 mei 2025 Betreft: Oproep - "Een democratisch LHP voor alle huurders"

Geachte huurders en leden van de huurderscommissies,

Als huurder van Woonzorg Nederland richt ik mij tot u met een dringende zorg over de representativiteit en legitimiteit van het Landelijk Huurders Platform (LHP), de organisatie die onze belangen zou moeten behartigen bij Woonzorg Nederland. Het LHP voldoet niet aan de wettelijke eisen voor een huurdersorganisatie, en ik roep u op om samen te pleiten voor een democratische en onafhankelijke vertegenwoordiging.

Wat is het probleem?
Volgens Artikel 9 van de LHP-statuten benoemt het bestuur zichzelf: “Het bestuur wordt benoemd door het bestuur.” Dit is in strijd met artikel 1, lid f, sub 1 van de Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv), dat vereist dat het bestuur wordt gekozen of aangewezen door en uit de huurders. Hoewel de statuten melding maken van een “bindende voordracht” voor de jaarvergadering, is niet duidelijk of huurders of huurderscommissies hierin een rol hebben. Deze coöptatiemethode ontneemt ons, de huurders, ons wettelijke recht om onze vertegenwoordigers te kiezen.

Daarnaast zijn er andere zorgwekkende punten:

• Discriminatoire uitsluiting: Het LHP stelt dat bestuurders onder curatele of bewindvoering hun functie verliezen, wat in strijd is met de inclusiviteitseisen van de Wohv.
• Gebrek aan transparantie: Het LHP brengt slechts beperkt adviezen uit (volgens hun website slechts acht in twee jaar) en betrekt huurders niet bij besluitvorming, ondanks de wettelijke verplichting tot ruggespraak.
• Financiële afhankelijkheid: Het LHP is 100% financieel afhankelijk van Woonzorg Nederland (partnerschap c.q. beïnvloeding), wat vragen oproept over de neutraliteit en onafhankelijkheid van de organisatie en worden onze belangen wel optimaal behartigd?
• Twijfelachtige benoemingen: De toekenning van een ruim betaalde secretariële functie aan een voormalig bestuurslid (géén huurder bij WZN) zonder relevante expertise, roept zorgen op over integriteit en goed bestuur.

Waarom is dit belangrijk?
Het LHP overlegt namens tienduizenden huurders met Woonzorg Nederland over cruciale zaken zoals huurverhogingen, onderhoud en servicekosten. Een niet-democratisch gekozen bestuur dat financieel afhankelijk is van de verhuurder kan niet garanderen dat onze belangen volledig worden behartigd. Bovendien kan de Huurcommissie oordelen dat het LHP geen legitieme huurdersorganisatie is, wat onze onderhandelingspositie verzwakt. Dit schaadt het vertrouwen en de effectiviteit van onze vertegenwoordiging.

Wat kunt u doen?
Deze zorgen zijn op 5 januari 2025 per aangetekende brief voorgelegd aan de Raad van Commissarissen van Woonzorg Nederland, met het verzoek de samenwerking met het LHP te staken. Tot op heden is hierop geen inhoudelijke reactie ontvangen. Deze kwestie is inmiddels opnieuw aangekaard bij de Raad van Bestuur en Raad van Commissarissen, indien nodig, de Huurcommissie. Uw steun is essentieel om verandering te bewerkstelligen.

Daarom verzoek ik u:

• Huurders: Bespreek deze kwestie met uw huurderscommissie en vraag hen om actie te ondernemen.
• Huurderscommissies: Onderzoek of u invloed heeft op de benoeming van het LHP-bestuur en spreek u uit voor een democratisch gekozen bestuur.

Voor vragen of overleg is Gerrit Dubbeldam bereikbaar via gedubbel@gmail.com. Samen kunnen we ervoor zorgen dat het LHP een werkelijk representatieve en onafhankelijke huurdersorganisatie wordt die de belangen van alle huurders van Woonzorg Nederland dient.

Met hoogachting,

Paulus Geeve Huurder Toutenburgh / Woonzorg Nederland

Update 15 mei 2025: De vice-voorzitter dhr. A. van Rooij van het LHP heeft inmiddels per mail gereageerd en het volgende laten weten:

*   "De statuten worden momenteel door onze juriste aangepast zodat alle huurders mee kunnen beslissen en bestuursleden kunnen benoemen conform de WOVH."

Echter zoals afgelopen jaren onze ervaring geleerd heeft, worden er zowel door WZN als ook het LHP 'mooie woorden' gebruikt maar er volgen helaas geen concrete daden op.

PS * De aangetekende brief d.d. 5 januari 2025 verstuurd aan de Raad van Commissarissen kunt u terug lezen onder: "Het LHP 'De huurder buiten spel". * Voor een uitgebreide analyse, zie: "Is er sprake van coöptatie bij het LHP-bestuur?"
*   En een volgend aandachtspunt bij het LHP: "Servicekosten en het LHP: Waarom dit niet deugt".

Wilt u een reactie achterlaten, dan kunt u dit hier doen, en/of andere informatie delen via mail, dan kan dat via tomarisal@gmail.com

 

Disclaimer: Tenslotte hecht ik er  waarde aan om aan te geven dat welke uiting / actie mijnerzijds dan ook, nooit en te nimmer gericht is op mensen persoonlijk, dus ook nooit om mensen te beschadigen, buiten spel te zetten, enz.. Daarnaast geef ik te kennen dat, mocht ik onjuist zaken benoemen en/of weergeven, ik open sta voor aanvullingen en/of correctie.

Servicekosten en het LHP: Waarom dit niet deugt

 

Servicekosten en het LHP: Waarom dit niet deugt

Het Landelijk Huurdersplatform (LHP) ligt weer onder vuur, en niet zonder reden. In een eerdere blogpost uitte ik al kritiek: het LHP voldoet niet aan de eisen voor een huurdersorganisatie, zoals vastgelegd in de Wet Overleg Huurder Verhuurder (WOHV) en het handboek van de Huurcommissie.

In 2024 ontving het LHP-bestuur zo’n €80.000 aan vergoedingen (exclusief reiskosten). Met zo’n budget verwacht je professionaliteit. Bestuursleden moeten de wet- en regelgeving kennen en de beleidsboeken van de Huurcommissie begrijpen. Samen met verhuurder Woonzorg moeten ze oplossingen bedenken die aan deze regels voldoen. Maar wat blijkt? Dat doen ze niet.

Nieuwe regels voor bewonersconsulenten

Tot 2024 werkten bewonersconsulenten met factureerbare uren (kosten voor huurders) en niet-factureerbare uren (kosten voor Woonzorg). Huurders betaalden een voorschot, en eens per jaar volgde een afrekening op basis van de gewerkte uren tegen een vast tarief (€40 per uur in 2024).

Vanaf 2025 verandert dit. Huurders betalen nu €10 per maand per woning, ongeacht het aantal gewerkte uren. Geen bijbetaling, maar ook geen geld terug. Klinkt simpel, toch? Maar is het een goede deal?

Een vage overeenkomst

Het LHP en Woonzorg hebben deze vaste bijdrage samen bedacht, zonder het verplichte formele advies van het LHP. Sterker nog: er is geen serviceovereenkomst. Wat krijgen huurders precies voor die €10? Wordt er iemand vervangen bij ziekte of vakantie? Wat als een consulent vertrekt en het maanden duurt voor er een nieuwe is? Of als iemand een maand geen zin heeft? We betalen, maar weten niet waarvoor. Goed onderhandeld, LHP.

In strijd met de regels

Deze vaste bijdrage is niet alleen vaag, maar ook verboden volgens het beleidsboek servicekosten van de Huurcommissie (januari 2025). Paragraaf 4.3.6 stelt dat kosten voor een huismeester of consulent niet volledig aan huurders mogen worden doorberekend, omdat hun werk ook de verhuurder ten goede komt. Standaard geldt een verdeling van 70% voor huurders en 30% voor de verhuurder, tenzij de taken een andere verdeling rechtvaardigen. Woonzorg moet urenverantwoording, functieomschrijvingen en facturen leveren.

Een voorbeeld uit het beleidsboek:

Een huismeester werkt in 2022 800 uur in een complex met 150 woningen, voor €34.000. De Huurcommissie toetst dit aan het maximale uurtarief van €39 (in 2022), wat €31.200 oplevert.  Hiervan mag 70% (€21.840) aan huurders worden doorberekend, ofwel €145,60 per woning. Dit bewijst dat een vaste maandelijkse bijdrage niet mag. Woonzorg moet uren bijhouden en afrekenen op basis van daadwerkelijk werk. De regels zijn helder en laten geen ruimte voor discussie.

Hoe kon dit gebeuren?

Hoe sluit het LHP zo’n deal? Het beleidsboek is openbaar, duidelijk en makkelijk te lezen. Een paar pagina’s doornemen had dit voorkomen. Dit soort fouten ondermijnt het vertrouwen in het LHP. Als huurders ontdekken dat afspraken niet kloppen, hoe kunnen we dan vertrouwen op hun vertegenwoordiging?

Wat nu?

De onkunde van het LHP is frustrerend. Afspraken die niet voldoen aan de regels zijn onacceptabel. Huurders verdienen vertegenwoordigers die weten waar ze het over hebben. Dit voedt de scepsis en maakt duidelijk: er moet iets veranderen.

Geschreven door G. Dubbeldam

Wilt u een reactie achterlaten, dan kunt u dit hier doen, en/of andere informatie delen via mail, dan kan dat via tomarisal@gmail.com

Disclaimer: Tenslotte hecht ik er  waarde aan om aan te geven dat welke uiting / actie mijnerzijds dan ook, nooit en te nimmer gericht is op mensen persoonlijk, dus ook nooit om mensen te beschadigen, buiten spel te zetten, enz.. Daarnaast geef ik te kennen dat, mocht ik onjuist zaken benoemen en/of weergeven, ik open sta voor aanvullingen en/of correctie.

Het leed dat LHP heet...

Beste Toutenburghers / bezoekers van onze blog,

In januari van dit jaar publiceerden we integraal een ingezonden brief met als titel "Het LHP - de huurder buiten spel" waarin de Raad van Commissarissen verzocht werd om overleg met het LHP te stoppen op basis van een aantal argumenten, met de vraag aan u als lezer om deze te beoordelen c.q. te toetsen op juistheid. Lees hier het artikel terug.

Hieruit voortvloeiende is aan het betreffende wooncomplex een LHP-brief verstuurd naar aanleiding van hun aanmelding voor de jaarvergadering van het LHP op dinsdag 27 mei aanstaande. Zie hier de digitale LHP berichtgeving:

De leden van de betreffende huurderscommissie worden door het LHP geweigerd, ondanks dat zij democratisch met een meerderheid van stemmen gekozen zijn tot bestuur, als ook erkend zijn als overlegpartner door de verhuurder Woonzorg Nederland.

Ook nu hechten wij er waarde aan om u hierover te informeren en u wederom te vragen dit te beoordelen c.q. op juistheid te toetsen. Wij gaan ervan uit dat ook u als lezer ons doel deelt dat bestuurlijke beslissingen conform wet- en regelgeving tot stand behoren te komen.

Mochten er vragen zijn c.q. op- en/of aanmerkingen, dan kunt u die sturen naar tomarisal@gmail.com. Daarnaast kunt u een reactie achterlaten onder deze blog via deze weblink.

- 0 - 0 - 0 - 0-

Hieronder het mailbericht aan ons verstuurd:

De afgelopen week was er melding op de schermen van Woonzorg. Het LHP houdt een jaarvergadering en huurderscommissies zijn uitgenodigd. Wij vinden nog steeds dat het LHP niet voldoet aan de "wet overleg huurder verhuurder", wat gestaafd wordt door het beleidsboek 2025 van de huurcommissie. Namelijk, de statuten van het LHP, artikel 9, zeggen dat het bestuur het bestuur kiest (pagina 14). 

Het Beleidsboek 2025 van de Huurcommissie Wet Overleg Huurders en Verhuurder stelt :

3. Representativiteiteis I: Het bestuur moet zijn gekozen of aangewezen door én uit de huurders die zij vertegenwoordigt en niet door het bestuur zelf. Het bestuur kan ook getrapt worden gekozen, bijvoorbeeld doordat de huurders eerst de leden van de bewonerscommissie kiezen, die op hun beurt de bestuursleden van de huurdersorganisatie kiezen.

Aan de andere kant, als je uitgenodigd wordt en je komt niet, heb je geen recht van spreken meer, toch? Dus wij hebben ons keurig aangemeld via de website en wachten maar. Tot onze grote verbazing kregen we een mail terug:

Geachte heer XXX,

 

uw aanmelding ontvangen, doch helaas kunnen we geen positief antwoord geven. U heeft geen toegang tot de Jaarvergadering.

De reden is dat de Jaarvergadering van het LHP slechts kan worden bezocht door aangeslotenen; huurderscommissies en gemandateerde contactpersonen die door het LHP zijn erkend en door de jaarvergadering zijn opgenomen als vertegenwoordiger van de huurders in enig appartementencomplex.

 

Tevens zult u begrijpen dat de toetsing aan de integriteitsnotitie van het LHP niet in het voorddeel van uw organisatie uitvalt.

 

In een later stadium, als de regio-organisatie in uw werkgebied is opgericht, is de regiovergadering voor alle huurders van Woonzorg Nederland toegankelijk en zal iedere huurder via diverse communicatiemiddelen op de hoogte worden gebracht van datum, plaats en agenda

Zien wij dit nu verkeerd? Waar haalt het LHP het lef vandaan om:

1. Ons te beschuldigen dat we niet integer zijn? Al onze acties zijn altijd open, zonder verborgen agenda en keihard eerlijk. Dat het LHP dat niet leuk vind, tot daar aan toe, maar om onze integriteit in twijfel te trekken? 

Schoenmaker, blijf bij je eigen leest.

• Een voorzitter die verwikkeld is in diverse schandalen. 
• Een secretariaat wat ingevuld wordt door een oud-bestuurder wiens complex verkocht is (dik betaalde baan trouwens € 37K voor een part time gebeuren). 
• Een bestuur dat 5 adviezen afgeeft in een heel jaar en € 80.000 aan vacatiegelden opvoert (€ 16.000 per advies?) 
• Vergis je niet. Het LHP kost € 400.000 per jaar, en voor wat? 
• Heeft u iets gemerkt? Wij wel. 

We betaalden voorheen ongeveer 7 euro per maand aan kosten voor de consulent en nu 10 euro en we hebben geen enkele mogelijkheid meer om de daadwerkelijke uren te controleren.

2. Zich het recht toe te eigenen om via hun vergadering mensen te mandateren als vertegenwoordiger van ONS complex. We hebben nieuws. In ons complex zijn verkiezingen geweest. Iedereen mag stemmen. Of je het nu wel of niet met ons eens bent. Iedereen mag meepraten. Of je het nu wel of niet met ons eens bent. We houden ons aan de wet en het beleidsboek van de huurcommissie. Of we dit nu wel of niet leuk vinden. 

Mocht u willen lachen of huilen? Lees het jaarverslag 2024 van het LHP en laat ons weten of u haren net zo overeind gaan staan als die van ons!

Einde mailbericht.

- 0 - 0 - 0 - 0 - 

Als aanvulling willen wij u het artikel "Niet op ieder doofpotje past een dekseltje.." en een eerder geplaatste reactie op deze blog niet onthouden waarin reeds eerder melding gedaan werd van LHP-bestuurswisselingen in 2019 en 2020 die ogenschijnlijk indruisen tegen de eigen statuten van het LHP en het destijds geldende huishoudelijke reglement (over integriteit gesproken): 

Bron: Reactie onder artikel december 2023

Mochten er vragen zijn c.q. op- en/of aanmerkingen, dan kunt u die sturen naar tomarisal@gmail.com. Daarnaast kunt u een reactie achterlaten onder deze blog via deze weblink.

NB Is er sprake van een mogelijke coöptatie (zelfbenoeming van het bestuur) die de representativiteit ondermijnt van de huurdersorganisatie LHP? Ter beoordeling aan u als lezer: Lees hier de detetailleerde analyse.

Disclaimer: Tenslotte hecht ik er  waarde aan om aan te geven dat welke uiting / actie mijnerzijds dan ook, nooit en te nimmer gericht is op mensen persoonlijk, dus ook nooit om mensen te beschadigen, buiten spel te zetten, enz.. Daarnaast geef ik te kennen dat, mocht ik onjuist zaken benoemen en/of weergeven, ik open sta voor aanvullingen en/of correctie.