Beste bewoners van Toutenburgh,
Al jaren loopt er discussie over de opbrengsten van de wasmunten en logeerkamers in ons complex. Volgens de eigen huurvoorwaarden van WZN horen deze inkomsten jaarlijks verrekend te worden via de servicekosten, iets wat sinds 2014 niet is gebeurd. Het Woonbond-rapport uit 2020 noemde deze gang van zaken onrechtmatig.
In dit artikel kijken we puur informerend naar een mogelijk scenario: wat gebeurt er als WZN in de lopende juridische procedure daadwerkelijk overgaat tot het vorderen van de gederfde opbrengsten?
We zetten de feiten, de rol van de bewonerscommissie en de mogelijke juridische gevolgen neutraal op een rij, zonder partij te kiezen.
Lees het ter informatie, zodat u zelf een goed beeld krijgt van de ontwikkelingen die ons allen aangaan.
Hypothetische analyse van een mogelijke volgende stap in de juridische procedure rond wasmunten en logeerkamers
In de lopende juridische procedure rond de bewonerscommissie Toutenburgh en de opbrengsten van wasmunten en logeerkamers lijkt een nieuwe fase te zijn ingezet. In dit puur informatieve artikel gaan we er hypothetisch van uit dat Woonzorg Nederland (WZN) overgaat tot het actief verhalen van de gederfde inkomsten op de betrokken partijen, waaronder mogelijk de (oud-)bestuursleden van de bewonerscommissie.
Wat betekent dit juridisch en wat zijn de relevante feiten?
Achtergrond: de regeling in de huurovereenkomst
Volgens de brochure Servicekosten van WZN zelf behoren faciliteiten zoals een wasserette en logeerkamers tot het beheer van de woningcorporatie. De opbrengsten hiervan moeten jaarlijks in mindering worden gebracht op de servicekostenafrekening voor de huurders. Deze regeling wordt al sinds 2014 niet nageleefd in het complex Toutenburgh. In plaats daarvan bleven de opbrengsten binnen de sfeer van de bewonerscommissie. Het onafhankelijke Woonbond-rapport uit 2020 kwalificeerde deze situatie als onrechtmatig. Ondanks dat rapport en herhaalde signalen heeft WZN tot op heden nagelaten het beheer en de bijbehorende inkomsten daadwerkelijk over te nemen. De bewonerscommissie fungeerde in deze periode als de voornaamste factor die de bestaande praktijk in stand hield. Volgens de beschikbare informatie was er sprake van onvoldoende transparantie over de besteding van deze gelden en werd financiële verantwoording aan de bredere groep huurders niet (voldoende) afgelegd.
Hypothetische stap van WZN: verhalen van schade
Stel dat WZN in de procedure besluit de gederfde opbrengsten (mogelijk over meerdere jaren) actief te vorderen. Dan komen twee juridische sporen in beeld:- Bestuurdersaansprakelijkheid (indien formele vereniging)
Als de bewonerscommissie als vereniging met rechtsbevoegdheid is opgericht, gelden de regels van Boek 2 Burgerlijk Wetboek. Bestuurders moeten hun taak behoorlijk vervullen (art. 2:9 BW). Bij onbehoorlijk bestuur én een ernstig verwijt kan de vereniging (of derden via regres) de bestuursleden persoonlijk aanspreken.
Het jarenlang niet-transparant beheren van inkomsten en het nalaten van behoorlijke financiële verantwoording kan, onder bepaalde omstandigheden, worden aangemerkt als ernstig verwijtbaar handelen. Dit zou kunnen leiden tot persoonlijke aansprakelijkheid van de betrokken bestuursleden in privé. - Onrechtmatige daad (art. 6:162 BW)
Bij een informele commissie zonder formele rechtsvorm kan WZN zich rechtstreeks beroepen op onrechtmatige daad. WZN zou dan moeten aantonen dat de betrokken personen bewust of onzorgvuldig hebben gehandeld door inkomsten te innen en te beheren die volgens de huurovereenkomst en het Woonbond-rapport aan de huurders (via servicekosten) toekwamen, met schade voor WZN en/of de huurders tot gevolg.
In beide gevallen speelt de rol van WZN zelf een belangrijke rol in de beoordeling. De corporatie was al jaren op de hoogte via het Woonbond-rapport en eerdere signalen, maar greep niet of onvoldoende in.
Tegelijkertijd heeft het zittende bestuur van de bewonerscommissie jarenlangactief geweigerd de opbrengsten terug te geven aan WZN. Dit kan de beoordeling of er sprake is van een ernstig verwijt beïnvloeden, zowel in het nadeel van de bestuursleden als in het nadeel van WZN.
Tegelijkertijd heeft het zittende bestuur van de bewonerscommissie jarenlangactief geweigerd de opbrengsten terug te geven aan WZN. Dit kan de beoordeling of er sprake is van een ernstig verwijt beïnvloeden, zowel in het nadeel van de bestuursleden als in het nadeel van WZN.
Wat betekent dit voor huurders?
Huurders van Toutenburgh kunnen in dit scenario mogelijk baat hebben bij een correcte afrekening van servicekosten over voorgaande jaren. Tegelijkertijd blijft de vraag bestaan waarom WZN zo lang heeft gewacht met ingrijpen. Dit kan de procedure compliceren en invloed hebben op aansprakelijkheidsverdeling.Belangrijke kanttekening
Dit artikel is puur informerend en beschrijft een hypothetisch scenario op basis van de besproken feiten en algemeen geldend recht. Elke concrete zaak hangt af van de specifieke bewijzen, de exacte structuur van de commissie, de correspondentie tussen partijen en de uiteindelijke rechterlijke beoordeling.De drempel voor persoonlijke aansprakelijkheid van vrijwilligers is in Nederland relatief hoog. Bij langdurige en substantiële ontransparantie over inkomsten kan deze drempel echter wel worden overschreden.
De ontwikkelingen in deze procedure zullen naar verwachting meer duidelijkheid bieden over de beheersing van gemeenschappelijke faciliteiten, de verdeling van verantwoordelijkheden tussen de woningcorporatie en bewonersinitiatieven, en de positie die een bewonerscommissie toekomt. Voor de huurders van Toutenburgh blijft transparantie over servicekosten en de opbrengsten van gemeenschappelijke faciliteiten van groot belang.
Kan er sprake zijn van oplichting of verduistering?
In het kader van deze procedure rijst de vraag of het jarenlang innen en niet afdragen van de opbrengsten van wasmunten en logeerkamers strafrechtelijk kan worden gekwalificeerd als oplichting of verduistering.
Oplichting (artikel 326 Wetboek van Strafrecht) vereist dat er sprake is van bedrog door een valse voorstelling van zaken, waardoor anderen worden bewogen tot afgifte van geld of goederen.
Verduistering (artikel 321 Wetboek van Strafrecht) ligt voor de hand wanneer goederen of gelden die aan een ander toebehoren opzettelijk worden toegeëigend, terwijl men ze onder zich heeft.
In deze situatie kan vooral verduistering in beeld komen, omdat de opbrengsten volgens de huurovereenkomst aan WZN respectievelijk de huurders (via de servicekosten) toebehoren. Afhankelijk van de precieze feiten en het bewijs van opzet kan ook oplichting relevant zijn, met name als er bewust een onjuiste voorstelling van zaken (zoals een niet-houdbare mondelinge afspraak) is gehanteerd om de inkomsten te kunnen blijven innen.
Voor Woonzorg Nederland is een civielrechtelijke aanpak (terugvordering van de gelden) vaak realistischer dan een strafrechtelijke procedure.
Dit blogartikel is gebaseerd op openbare informatie, het Woonbond-rapport en algemene juridische principes.
Wilt u een reactie achterlaten, dan kunt u dit hier doen, en/of andere informatie delen via mail, dan kan dat via tomarisal@gmail.com
DisclaimerTenslotte wil ik benadrukken dat al mijn uitingen en publicaties op dit blog uitsluitend gericht zijn op feiten, handelingen en publieke uitspraken, en nimmer op personen als zodanig. Het is nooit mijn intentie om individuen persoonlijk te beschadigen, te schaden of buiten spel te zetten.
Mocht ik onjuiste of onvolledige informatie hebben weergegeven, dan sta ik open voor aanvullingen en correcties. U kunt deze via de reactie-optie kenbaar maken.
Reacties zijn welkom, maar worden vooraf gemodereerd. Alleen inhoudelijke reacties die direct betrekking hebben op dit blogartikel worden geplaatst. Persoonlijke aanvallen, scheldpartijen, laster, bedreigingen, off-topic opmerkingen of reacties die geen relatie hebben met de inhoud van het artikel worden niet toegelaten.
Bedankt voor uw begrip en voor het constructief meedenken.
14 opmerkingen:
Je opent stellig met 'WZN vordert gederfde opbrengsten', om te verzanden in wat je zelf een 'hypothetische analyse van een mogelijke volgende stap' noemt? Houd je bij de feiten!
Beste Izak,
Je hebt gelijk dat de titel prikkelend is geformuleerd. De titel is bedoeld om aandacht te trekken, maar het artikel zelf maakt vanaf het begin glashelder duidelijk dat het om een hypothetisch scenario gaat (“stel dat WZN overgaat tot…”).
Het doel is om bewoners te informeren over mogelijke ontwikkelingen, niet om feiten te verdraaien. De feiten (huurovereenkomst, Woonbond-rapport uit 2020, jarenlange situatie) staan los van de hypothese en worden niet betwist.
Heb je concrete feitelijke onjuistheden in het artikel ontdekt? Dan hoor ik die graag.
Om bij de feiten te blijven op het moment dat beheerders functie verdween en naar de bewonersconsulent werd getransformeerd kwam ook de boekhouding weer in het gedrang.
Vanaf dat moment kun je afvragen hoe één en ander werd aangepakt om allerlei geldstromen in de servicekosten te verwerken.Dat was waarschijnlijk niet 2014.Het is indrukwekkend dat deze verwarrende situatie al een jarenlange voortslepende ergernis is.Vooral de mistige factoren kweken achterdochtige insinuaties met als gevolg dat partijen haaks tegenover elkaar staan.Hoe prettig kan het zijn dat men duidelijkheid creëert om de feiten ook te erkennen.Simpel gezegd men houdt helaas ook bewust het geruchtensysteem aan de praat met alle stress gevolgen voor betrokkenen.Het is verrassend te begrijpen dat de servicekosten na zoveel jaren nog steeds nadrukkelijk de discussie bepaald.
Juist nieuwe bewoners begrijpen de voorgaande geschiedschrijving niet en gaan soms er onterecht met gestrekte been in om critici de mond te snoeren.Dus de feitelijkheden doen er toe die oorzaak en vervolg tot stand brengen.
Bedankt voor je reactie. Je hebt gelijk dat de onduidelijkheid al veel te lang duurt en dat dit leidt tot achterdocht, stress en onnodige tegenstellingen.
Precies daarom is dit artikel geschreven: om op basis van beschikbare feiten (huurovereenkomst, Woonbond-rapport 2020) een helder beeld te schetsen van de mogelijke volgende stap, zonder daarbij nieuwe geruchten te voeden.
De transitie van beheerder naar bewonersconsulent en de boekhoudkundige gevolgen zijn inderdaad belangrijke punten. Heb je concrete informatie over wanneer die verandering precies heeft plaatsgevonden? Dat kan helpen om het feitenrelaas verder aan te scherpen.
Servicekosten ontvlechting
Jaartal 2012 is cruciaal geweest men had groteske plannen ,de beheerders weg en daar voor in de plaats bewonersconsulenten en een technischedienst met klusbussen.
Dit alles met veel wapengekletter, de beheerders werden gesommeerd hun eigen werkzaamheden te koop aan te bieden. Via de strippenkaarten ze werden zelfs gedwongen om te colporteren om de kaarten aan de man te brengen.
Begrijpelijk werden de beheerders hierin in onmogelijke positie gebracht met de wetenschap dat ze al jaren allerlei werkzaamheden voor de verhuurder en huurders deden .Deze beheerders functies met vervangende beheerders werden bekostigd uit de servicekosten en de algemene inkomsten van de verhuurder deze verdeling was bekend.
Het verwonderlijke is dat tijdens de reorganisatie de splitsing van werkzaamheden en daaraan gekoppelde servicekosten met vaagheden is omkleed.Hoe kon men een technische dienst met medewerkers en bussen in bedrijf brengen terwijl deze werkzaamheden geïntegreerd waren bij de beheerders met minder financiële lasten.(resultaat bekend dure klussenbedrijf failliet)
De verwarring is inmiddels nog groter doordat de technische dienst met bussen ter ziele is gegaan en dat men nu aannemers inschakelt met een hogere lastendruk, wie betaalt dit?.De ontvlechting van werkzaamheden voor wie wat betreft is in zekere mate niet geheel duidelijk in de analyse een aannemer is altijd kostbaarder.Dus simpele klussen die eerder als service werden gedaan worden nu kei hard met harde munt bestraft.
Zo komen feiten in een ander perspectief te staan samen met de munten /zeep en logeerkamers.
Ook het onderhoud en afschrijving van de machines in de wasserette zijn deels voor de huurder en verhuurder zou je kunnen denken.Het roept wel vragen op.
Bedankt voor je reactie.
Je legt een interessant verband met de reorganisatie rond 2012 en de ontvlechting van servicekosten. Dat is inderdaad een belangrijk onderdeel van de bredere context.
Kun je misschien wat concreter aangeven welke veranderingen in de servicekostenafrekening je sindsdien hebt gezien? Dat helpt om het geheel scherper in beeld te krijgen.
Dat is het nu juist, deze verstrengeling van allerlei soorten van arbeid ,in- en verkoophandelingen en verschillende verantwoordelijkheden met daaraan gekoppelde administratieve handelingen zijn een onderdeel van een mistige samensmelting in de servicekosten.Het uitsplitsen van een fiks aantal werkzaamheden en de serviceverlening wie wat betaalt zou een uitkomst zijn.
Goed punt. De onduidelijke verstrengeling van verschillende kosten in de servicekostenafrekening zorgt inderdaad voor veel verwarring en wantrouwen.
Een duidelijke uitsplitsing van wat wel en niet onder de servicekosten valt zou een belangrijke stap naar meer transparantie zijn.
Heb je concrete voorbeelden van posten die volgens jou onterecht in de servicekosten zitten?
Juist deze laatste vraag om concrete voorbeelden te benoemen brengt menigeen in verlegenheid.
Vraag het maar eens aan de bewonersconsulent die staat met een mond vol tanden die zal altijd met de leidinggevende strategisch terugkoppelen.Als men realistisch alles analyseert op dit gebied geeft men zich helemaal niet prijs maar brengt men onwillekeurig in al die jaren eerstaangewezen medewerkers ,bewonersconsulenten en oud- beheerders in een discutabele positie met alle negatieve effecten.De geloofwaardigheid is van deze betrokken medewerkers op een zeer gevoelige wijze door deze omstandigheden in diskrediet gebracht .Daardoor hebben verschillende personen gebruik gemaakt van deze verzwakte positie en kwetsbaarheid om elkaar schaakmat te zetten of zelfs te laten disfunctioneren.
Om hierin een duidelijke uitleg en uitwerking te krijgen zal men telkens zich beroepen en beraden op de cijfermeesters op het hoofdkantoor.Met andere woorden de complexiteit is ook hierin gemeengoed gemaakt dit wordt veroorzaakt door overlappingen in de boekhouding en werkzaamheden.
Het zal een hele kluif worden om hierin echt een rechtschapen antwoord te krijgen.
Bedankt voor je reactie.
Het is inderdaad al geruime tijd een terugkerend probleem dat wij als bewoners geen (of onvoldoende) specificatie krijgen van de jaarafrekening servicekosten, ondanks dat dit wettelijk verplicht is.
Juist daarom is meer transparantie en een duidelijke uitsplitsing van de kosten zo belangrijk. Zonder heldere informatie blijft wantrouwen bestaan.
Wie concrete voorbeelden heeft van posten die onduidelijk of discutabel zijn, is welkom die te delen. Dat helpt om het gesprek constructief te houden.
De BC is een informele vereniging, dus de bestuursleden zijn hoofdelijk aansprakelijk.
De BC is inderdaad in veel gevallen informeel georganiseerd. Dat betekent dat bestuursleden persoonlijk aansprakelijk kunnen zijn via onrechtmatige daad (art. 6:162 BW), zeker als er sprake is van opzettelijk of ernstig verwijtbaar handelen.
Of dat in deze specifieke situatie ook daadwerkelijk zo is, hangt af van de precieze feiten en zal uiteindelijk de rechter moeten beoordelen. Het blijft dus geen automatisme.
Het is inderdaad ingewikkeld formeel staat deze huurders/vertegenwoordiging geregistreerd bij de kamer van koophandel?
Dan kan het misschien wel eens niet zo prettig uitzien voor deze organisatie die verantwoordelijk is geweest voor medeplichtigheid in verkoophandelingen.Je zou het grensoverschrijdend kunnen zien omdat deze verhandelingen onder de verantwoordelijkheid van de verhuurder behoorde te zijn.
Zelfs een marktplaats verkoper/ster wordt geacht zich te houden aan onze belastingwetgeving.
Deze wespennest kan wel eens een merkwaardig verloop krijgen vooral omdat betrokkene kennis hadden kunnen hebben qua opleiding.Het zou te naïef zijn dat men niet wist wat men deed.
De bewonerscommissie Toutenburgh staat inderdaad al geruime tijd ingeschreven bij de KvK als vereniging met beperkte rechtsbevoegdheid.
Dat betekent dat Boek 2 BW van toepassing is en dat bestuurdersaansprakelijkheid vooral via artikel 2:9 BW (onbehoorlijk bestuur met ernstig verwijt) loopt.
Of er in deze casus sprake is van onbehoorlijk bestuur is uiteindelijk aan de rechter. Laten we de feiten en omstandigheden afwachten in plaats van te snel conclusies trekken.
Een reactie posten